Contratto preliminare: che cos’è e cosa succede in caso di inadempimento?

Con il contratto preliminare le parti (anche una sola di esse) si obbligano a stipulare un successivo contratto, denominato come contratto definitivo. Quando una sola delle parti si obbliga a stipulare un futuro contratto, si parla di preliminare unilaterale. Se, invece, ambedue le parti contrattuali decidono di concludere un futuro contratto, si parla di preliminare bilaterale.

Il contratto preliminare, pur essendo preparatorio rispetto al definitivo  è un contratto con effetti obbligatori tra le parti.

I motivi che inducono o che possono indurre gli interessati a stipulare un contratto preliminare possono essere vari. A titolo esemplificativo e non esaustivo, potrebbe verificarsi che,  un compratore non abbia ancora a disposizione l’intera somma per il pagamento del corrispettivo concordato, o ancora, vi è la necessita di specificare qualche aspetto accessorio del contratto o verifiche sul bene.

Secondo quanto stabilito dall’art. 1351 del codice civile, “Il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”. La ragione giuridica del suddetto articolo, si fonda relativamente all’eventualità che se una delle parti fosse inadempiente alla stipulazione del contratto definito, l’altra può ottenere una sentenza che dia luogo al medesimo accordo e/o risultato che si sarebbe raggiunto in caso di adempimento. Per tale motivo, risulta fondamentale che il preliminare conservi la stessa forma del definitivo.

Nello specifico, se una delle parti non intende concludere il futuro contratto, la controparte può, a seconda delle sue esigenze, far valere quanto stabilito ai sensi dell’art. 2932 del codice civile o quanto sancito dall’art. 1453 del c.c..

Nel primo caso, l’art. 2932 del c.c., intitolato – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto- dispone che: “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”

Nel secondo caso, l’art. 1453 del c.c.  prevede che: “Nei contratti con prestazioni corrispettive quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.”